Baufinanzierung 2026: Zinsentwicklung, Nebenkosten aller Bundesländer & Tilgungsstrategien

1. Die Bauzins-Landschaft 2026: Aktuelle Zinssätze und historische Einordnung

Der Erwerb der eigenen vier Wände ist für die meisten Bundesbürger das finanziell anspruchsvollste Vorhaben ihres Lebens. Nachdem die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen im historischen Tief der Jahre 2020/2021 bei unter 1,0 Prozent lagen, hat sich der Markt nach den Zinsschritten der EZB auf einem neuen, realistischen Niveau eingependelt: Zinssätze zwischen 3,40 % und 3,90 % p.a. prägen das Bild solider Baufinanzierungen.

Historisch betrachtet ist dieses Niveau keineswegs extrem hoch – in den 1990er und 2000er Jahren zahlten Bauherren in Deutschland regulär 6 bis 9 Prozent Zinsen. Der entscheidende Unterschied liegt heute jedoch in den stark gestiegenen Quadratmeterpreisen und den explodierten Kaufnebenkosten.

Wer heute eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt exakte mathematische Planung, eine realistische Eigenkapitalbasis und eine durchdachte Zinsbindungsstrategie. Nutzen Sie unseren kostenlosen Baufinanzierungsrechner, um Monatsrate, Nebenkosten und Restschuld für Ihr Bundesland sofort zu kalkulieren.

2. Die vollständige Grunderwerbsteuer-Tabelle aller 16 Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Da die Festlegung der Steuersätze seit der Föderalismusreform den Bundesländern obliegt, existiert in Deutschland eine gravierende regionale Spaltung.

Wer in Bayern ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro kauft, zahlt 17.500 Euro Grunderwerbsteuer. Wer dasselbe Objekt in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg erwirbt, muss dem Finanzamt stolze 32.500 Euro überweisen – ein Unterschied von 15.000 Euro barem Eigenkapital allein durch den Standort!

[!WARNING] Steuer-Falle bei Baugrundstücken vermeiden: Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und schließen Sie erst anschließend einen separaten Werkvertrag mit einem Bauunternehmen ab, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an! Kaufen Sie hingegen Grundstück und Haus aus einer Hand (z. B. vom Bauträger im sogenannten Koppelungsvertrag), verlangt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Gesamtpreis inkl. Hausbau!

3. Notar, Grundbuch und Maklerprovision: Die versteckten 10 bis 15 Prozent

Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Immobilienerwerb in Deutschland weitere unumgängliche Nebenkosten an:

3.1 Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5 % bis 2,0 %)

In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie nur durch notarielle Beurkundung rechtsgültig (§ 311b BGB). Die Notarkosten richten sich streng nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Zusammen mit den Gebühren des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld für die finanzierende Bank müssen Sie mit ca. 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises rechnen.

3.2 Die Maklerprovision (Gesetz zur Teilung der Maklerkosten)

Seit Inkrafttreten des § 656c BGB gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das gesetzliche Halbteilungskonsens-Prinzip: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt, darf dem Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision aufgebürdet werden. In der Praxis verlangen Makler meist maximal 3,57 % inkl. MwSt. vom Käufer (während der Verkäufer dieselbe Summe zahlt).

Gesamtfazit Kaufnebenkosten: Zusammen mit der Grunderwerbsteuer belaufen sich die Nebenkosten auf 10 % bis 13 % des Kaufpreises. Da Banken für diese Nebenkosten im Regelfall keinen bleibenden Gegenwert in der Immobilie sehen, müssen diese Kosten zwingend aus dem eigenen Ersparten bezahlt werden!

4. Annuitätendarlehen verstehen: Sollzinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgung

Der Standard der deutschen Wohnbaufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte vereinbarte Zinsbindungsdauer auf den Cent genau gleich.

$$\text{Monatsrate} = \frac{\text{Darlehensbetrag} \times (\text{Sollzins} + \text{Anfängliche Tilgung})}{12}$$

Das mathematische Wechselspiel im Kreditverlauf:

Da Sie mit jeder gezahlten Rate einen Teil der Restschuld tilgen, sinkt im Folgemonat der Zinsanteil (denn Zinsen fallen immer nur auf die verbliebene Restschuld an). Da die Gesamtrate aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil automatisch mit jedem Monat!

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

• Unter 2,0 % Tilgung ist riskant: Bei 1,0 % Tilgung und einem Zinssatz von 3,5 % dauert die vollständige Rückzahlung über 45 Jahre! Sie laufen Gefahr, im Rentenalter noch hohe Kreditschulden bedienen zu müssen.
• Empfehlung: Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens 2,0 % bis 3,0 %.
• Sondertilgungsrecht vereinbaren: Verhandeln Sie mit der Bank ein kostenfreies jährliches Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme. So können Sie Sonderzahlungen (Urlaubsgeld, Boni, Erbschaften) jederzeit schuldenmindernd einbringen.

5. Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach 10 Jahren kostenfrei umschulden

Ein entscheidendes Schutzgesetz für Kreditnehmer in Deutschland ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die gesetzliche 10-Jahres-Regel:

Selbst wenn Sie eine Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren mit Ihrer Bank vereinbart haben, haben Sie als Verbraucher das unabdingbare gesetzliche Recht, das Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang ganz oder teilweise zu kündigen.

• Kündigungsfrist: 6 Monate.
• Vorfälligkeitsentschädigung: 0,00 Euro! Die Bank darf keinen Cent Entschädigung verlangen.
• Strategischer Vorteil: Sollten die Zinsen nach 10 Jahren niedriger stehen, kündigen Sie und wechseln zu einer günstigeren Bank. Stehen die Zinsen höher, behalten Sie Ihren vereinbarten Altzins einfach bis zum Ende der vertraglichen Laufzeit!

6. KfW-Förderprogramme und staatliche Zuschüsse optimal einbinden

Die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsverbilligte Darlehen, die als Eigenkapitalersatz im Nachrang fungieren und die Gesamtkonditionen Ihrer Finanzierung verbessern können:

1. KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): Bis zu 100.000 Euro Kreditbetrag für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohnraum mit tilgungsfreien Anlaufjahren.
2. KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit mit extrem zinsverbilligten Konditionen für Effizienzhäuser der Stufe 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG).
3. KfW 261 (Wohngebäude - Kredit für Sanierung): Tilgungszuschüsse von bis zu 45 Prozent für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien.
4. Regionale Landesförderprogramme: Nahezu jedes Bundesland verfügt über eigene Förderbanken (wie die BayernLabo, NRW.BANK oder L-Bank in Baden-Württemberg), die zinslose oder zinsgünstige Darlehen für Familien mit mittlerem Einkommen vergeben.

7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?

Der gebundene Sollzins ist der reine Zinssatz, den die Bank auf die Restschuld erhebt. Der effektive Jahreszins beziffert die tatsächlichen Gesamtkosten des Kredits pro Jahr inklusive aller Nebenkosten, Tilgungsverrechnungszeitpunkten und Auszahlungskursen. Für den objektiven Konditionsvergleich zwischen verschiedenen Banken ist ausschließlich der effektive Jahreszins maßgeblich.

Was passiert am Ende der Zinsbindung mit der Restschuld?

Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung (z. B. nach 10 oder 15 Jahren) nicht vollständig abbezahlt, verbleibt eine Restschuld. Für diesen Betrag benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung: Entweder Sie verlängern den Vertrag bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder Sie wechseln zu einem günstigeren Wettbewerber (Umschuldung / Forward-Darlehen).

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich die heutigen Zinssätze für eine Anschlussfinanzierung bis zu 36 bis 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung im Voraus festzuschreiben. Für jeden Monat bis zum Abruf verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag von ca. 0,01 % bis 0,03 % pro Monat).

8. Der Beleihungsauslauf (LTV): Warum 80 % Eigenkapitalquote Zinsen spart

Die Zinskondition, die Ihnen eine Bank für Ihr Immobiliendarlehen anbietet, hängt maßgeblich vom sogenannten Beleihungsauslauf (Loan to Value, LTV) ab. Die Bank bewertet das Objekt mit einem vorsichtigen Beleihungswert (meist 85 % bis 90 % des tatsächlichen Kaufpreises):

1. Beleihung bis 60 % (Realkreditgrenze nach PfandBG): Hier gewähren Banken die absolut günstigsten Spitzenzinsen, da das Darlehen durch Pfandbriefe refinanziert werden kann.
2. Beleihung zwischen 60 % und 80 %: Der solide Standard für Familien. Moderate Zinsaufschläge von ca. 0,2 % bis 0,4 % p.a.
3. Beleihung über 80 % bis 100 % (oder mehr): Hier verlangt die Bank drastische Risikozuschläge von 0,8 % bis 1,5 % Zinsen extra!
4. Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro bedeutet ein Zinsaufschlag von 0,8 % p.a. zusätzliche Zinskosten von 3.200 Euro pro Jahr (32.000 Euro in 10 Jahren Zinsbindung)! Wer die letzten 20.000 Euro Eigenkapital zusammenkratzt, um unter die 80%-Grenze zu fallen, erzielt eine gigantische garantierte Zinsersparnis.

9. Die Vorfälligkeitsentschädigung: Wie Banken bei vorzeitigem Verkauf abrechnen

Müssen Sie Ihre Immobilie während der Zinsbindung unvorhergesehen verkaufen (z. B. wegen Scheidung, berufsbedingtem Umzug oder Tod), verlangt die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) für den entgangenen Zinsgewinn.

Die Aktiv-Passiv-Methode der Deutschen Bundesbank:

Die Bank darf nicht einfach den vollen Darlehenszins ansetzen. Nach den Vorgaben des BGH und der Bundesbank gilt:

• Die Bank muss das vorzeitig zurückgezahlte Geld fiktiv in sichere Hypothekenpfandbriefe am Kapitalmarkt anlegen.
• Nur die Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehenszins und der aktuellen Rendite dieser Pfandbriefe darf als Schaden geltend gemacht werden.
• Wichtig: Gesetzlich vereinbarte Sondertilgungsrechte und ersparte Verwaltungskosten der Bank müssen schadensmindernd abgezogen werden! Lassen Sie Vorfälligkeitsabrechnungen der Bank stets von der Verbraucherzentrale auf rechnerische Überhöhungen prüfen.

10. Sondertilgung vs. Tilgungssatzwechsel vs. ETF-Anlage: Die mathematische Vollberechnung

Wer ein Annuitätendarlehen über 350.000 Euro mit einem gebundenen Sollzinssatz von 3,60 % p.a. und einer 15-jährigen Zinsbindung aufnimmt, steht vor einer strategischen Grundsatzfrage: Sollte man von Beginn an einen höheren Tilgungssatz wählen, jährlich Sondertilgungen leisten oder freie Überschüsse lieber am Kapitalmarkt in einen breit gestreuten Welt-ETF investieren?

10.1 Der direkte mathematische Vergleich über 15 Jahre Zinsbindung

Wir vergleichen vier Tilgungsstrategien für dasselbe 350.000-Euro-Darlehen zu 3,60 % Sollzins:

10.2 Warum jede Sondertilgung eine 100 % steuerfreie Garantierendite ist!

Ein entscheidender Denkfehler vieler Bauherren besteht darin, den Darlehenszins von 3,60 % eins zu eins mit einem Tagesgeldzins von 3,40 % oder einer erwarteten Aktienrendite zu vergleichen:

• Auf Zinserträge und Aktiengewinne zahlen Sie Steuern: Um nach Abzug der deutschen Abgeltungsteuer (26,375 % inkl. Soli) eine sichere Nettorendite von 3,60 % auf einem Festgeldkonto zu erzielen, müsste die Bank Ihnen brutto 4,89 % Zinsen p.a. zahlen ($\frac{3,60,%}{1 - 0,26375} = 4,89,%$)!
• Sondertilgungen wirken hingegen 100 % steuerfrei: Jeder Euro, den Sie in Ihr Immobiliendarlehen sondertilgen, erspart Ihnen ab dem Tag der Einzahlung garantiert und risikolos 3,60 % Nettokosten nach Steuern!
• Der Kombinations-Trick mit dem Tilgungssatzwechsel: Viele moderne Darlehensverträge erlauben es, den regulären Tilgungssatz während der Zinsbindung zweimal kostenfrei zwischen 1,5 % und 5,0 % zu wechseln. Das gibt jungen Familien maximale Sicherheit: Fällt während der Elternzeit ein Gehalt vorübergehend weg, senken Sie die Tilgung per Klick auf 1,5 % ab. Steigt das Einkommen nach dem Wiedereinstieg in den Beruf, heben Sie die Tilgung auf 3,5 % an.

11. Beleihungsauslauf-Zinsstaffeln (LTV) & Eigenkapital-Hebel in der Bankenpraxis

Warum bekommt Familie A bei derselben Bank am selben Tag einen Sollzins von 3,35 %, während Familie B für exakt dasselbe Haus 4,15 % zahlen soll? Die Antwort liegt in der internen Pfandbrief- und Beleihungswertermittlung nach § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) sowie der Beleihungswertverordnung (BelWertV).

11.1 Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert!

Wenn Sie eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen, setzt die Bank diesen Kaufpreis fast nie zu 100 % als Sicherheit an. Um sich gegen Preisschwankungen am Immobilienmarkt zu schützen, zieht die Bank zunächst einen Sicherheitsabschlag von meist 10 % ab:

• Kaufpreis am Markt: $500.000,\text{€}$
• Bankinterner Beleihungswert (90 %): $450.000,\text{€}$

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) berechnet sich nun als Quotient aus Ihrem gewünschten Darlehensbetrag und diesem bankinternen Beleihungswert:

$$\text{Beleihungsauslauf (LTV)} = \frac{\text{Darlehensbetrag}}{\text{Beleihungswert der Bank}} \times 100$$

11.2 Die magischen Zinsschwellen bei 60 %, 80 % und 90 % Beleihung

Deutsche Hypothekenbanken kalkulieren ihre Zinssätze in harten Schwellenstufen. Schon 1.000 Euro weniger Darlehen können Sie in die nächstbessere Zinsstufe katapultieren:

[!TIP] Der Schwellen-Trick bei 80,5 % Beleihung: Liegt Ihr Beleihungsauslauf rechnerisch bei 81 % (weil Ihnen exakt 4.500 Euro fehlen, um unter die 80-%-Marke zu rutschen), zahlen Sie den höheren Zinssatz nicht etwa nur auf die überschießenden 4.500 Euro, sondern oft auf das gesamte Darlehen von 350.000 oder 400.000 Euro! Fragen Sie Ihren Finanzierungsvermittler im Beratungsgespräch immer wörtlich: „Wie viele Euro Eigenkapital fehlen mir bis zur nächsttieferen Beleihungsstufe und wie stark sinkt dadurch mein Gesamtzins?“ Notfalls lohnt sich hier ein zinsloses Verwandtendarlehen oder der Teilverkauf eines Tagesgeld-Polsters, um die Schwelle zu knacken.

12. KfW-Fördermatrix 2026 im Detail: Wohneigentum für Familien (KfW 300), Jung kauft Alt (KfW 308) & KfW 297

Wer beim Hauskauf oder Neubau ausschließlich ein klassisches Bankdarlehen anfragt, verschenkt oft zehntausende Euro an staatlichen Zinsvergünstigungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW):

[!IMPORTANT] Wie wird die 90.000-Euro-Einkommensgrenze bei KfW 300 und KfW 308 berechnet? Maßgeblich ist nicht Ihr aktuelles Bruttogehalt, sondern das durchschnittliche zu versteuernde Einkommen (zvE) aus den Einkommensteuerbescheiden des vorletzten und drittletzten Kalenderjahres vor Antragstellung! Ein Ehepaar mit zwei Kindern und einem aktuellen gemeinsamen Bruttogehalt von 125.000 Euro liegt nach Abzug von Sozialversicherungsbeiträgen, Werbungskosten, Kinderfreibeträgen (über 19.000 € für 2 Kinder!) und vorangegangenen Elternzeit-Monaten beim zu versteuernden Einkommen oft problemlos unter der Grenze von 100.000 Euro (90.000 € + 10.000 € für das zweite Kind) und erhält den hochsubventionierten Staatskredit!

13. Grunderwerbsteuer legal senken: Bewegliches Inventar im Notarvertrag separat ausweisen

Wenn Sie eine gebrauchte Bestandsimmobilie (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) kaufen, gibt es einen vollkommen legalen steuerlichen Hebel, mit dem Sie sofort 1.000 bis 3.500 Euro Grunderwerbsteuer und Notargebühren sparen können: Die Herausrechnung von beweglichem Zubehör nach § 97 BGB!

13.1 Warum auf die Einbauküche keine Grunderwerbsteuer anfällt

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) unterliegt ausschließlich der Erwerb des Grundstücks und der fest mit Grund und Boden verbundenen Gebäudebestandteile (§ 94 BGB) der Grunderwerbsteuer. Bewegliche Gegenstände, die ohne Zerstörung ausgebaut und mitgenommen werden können, sind grunderwerbsteuerfrei!

Zu diesem steuerfreien Inventar zählen unter anderem:

• Einbauküche inklusive aller Elektrogeräte (Herd, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler)
• Markisen, freistehende Gartenhäuser, Gerätehäuser und Carports (sofern nicht fest einbetoniert)
• Sauna (Elementsauna), Kaminofen (Kamin-Kassette) und Klimageräte
• Einbauschränke nach Maß, Badmöbel, Lampen und Vorhänge
• Heizöl- oder Flüssiggasvorrat im Tank sowie Photovoltaikanlagen (Aufdach-Anlagen)

13.2 Die 15-%-Nichtbeanstandungsgrenze der Finanzämter

Tragen Sie den Zeitwert dieses übernommenen Inventars direkt im notariellen Kaufvertrag mit einer detaillierten Inventarliste (inkl. Fotos und alter Kaufrechnungen des Verkäufers) separat ein:

• Beispiel im Notarvertrag: „Der Gesamtkaufpreis beträgt 450.000 Euro. Davon entfallen 425.000 Euro auf den Grundbesitz und 25.000 Euro auf das mitverkaufte bewegliche Inventar gemäß Anlage 1.“
• Steuerersparnis in NRW / Brandenburg / Schleswig-Holstein (6,5 % GrESt): Auf die 25.000 Euro Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an $\rightarrow$ 1.625 Euro sofortige Steuerersparnis!
• Vorsicht vor zwei Fallstricken: Erstens prüfen Finanzämter Inventarwerte sehr genau, sobald diese 15 % des Gesamtkaufpreises oder absolute Beträge von 25.000 bis 30.000 Euro übersteigen (setzen Sie nur realistische Zeitwerte an, keine Neupreise!). Zweitens beleihungsrechtlich: Da Banken für gebrauchte Küchen keinen Immobilienwert ansetzen, müssen Sie den herausgerechneten Inventarpreis (hier 25.000 €) in der Regel aus Ihrem eigenen Eigenkapital bezahlen.

14. Anschlussfinanzierung & Grundschuldabtretung: Warum der Bankwechsel tausende Euro spart

Läuft Ihre erste Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren aus, schickt Ihnen Ihre Hausbank spätestens drei Monate vor Ablauf ein bequemes Prolongationsangebot (Verlängerungsangebot). Viele Eigentümer unterschreiben dieses Schreiben aus Angst vor hohen Notar- und Grundbuchkosten bei einem Bankwechsel – ein teurer Irrtum!

14.1 Die kostengünstige Grundschuldabtretung statt Löschung und Neueintragung

Wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung zu einer günstigeren Bank wechseln (Umschuldung), muss die alte Grundschuld im Grundbuch nicht gelöscht und neu eingetragen werden! Stattdessen tritt die alte Bank die bestehende Grundschuld einfach per Grundschuldabtretung an die neue Bank ab.

• Die tatsächlichen Gebühren nach GNotKG: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro kostet die Grundschuldabtretung für Notarbeglaubigung und Grundbuchumschreibung insgesamt nur rund 350 bis 450 Euro!
• Der Zinshebel: Bietet Ihnen die neue Bank einen um nur 0,35 Prozentpunkte günstigeren Sollzins als das bequeme Verlängerungsangebot Ihrer Hausbank, sparen Sie auf 200.000 Euro Restschuld in den nächsten 10 Jahren rund 6.200 Euro Zinsen – das Fünfzehnfache der Abtretungsgebühr! Viele aufnehmende Banken übernehmen die 400 Euro Wechselgebühr sogar komplett als Wechselbonus.

15. Zwei komplette Finanzierungs-Szenarien (München vs. Ruhrgebiet) & die 12-Punkte-Checkliste

Vergleichen wir zwei reale Familienhaushalte beim Immobilienkauf im Jahr 2026 mit unserem Baufinanzierungsrechner:

Die 12-Punkte-Unterlagen-Checkliste für die Bankprüfung (Kreditentscheidung in 48 Stunden)

Halten Sie diese 12 Dokumente als sauber benannte PDF-Dateien bereit, bevor Sie zur Besichtigung gehen:

A. Persönliche Bonitätsunterlagen der Käufer:

1. Gültige Personalausweise oder Reisepässe (Vorder- und Rückseite).
2. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen (bei Beamten: Bezügemitteilungen) sowie die Dezember-Abrechnung des Vorjahres (Nachweis von Weihnachtsgeld/Boni).
3. Der letzte Einkommensteuerbescheid sowie die elektronische Lohnsteuerbescheinigung.
4. Aktuelle Eigenkapitalnachweise (Kontoauszüge von Tagesgeld, Girokonto, Bausparvertrag oder Depotauszug).
5. Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten (Ratenkredite, Autoleasing – idealerweise vor Antragstellung über unseren Kreditrechner prüfen und ablösen!).
6. Aktuelle Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung (wichtig, wenn die Finanzierung rechnerisch bis über das 67. Lebensjahr hinausläuft).

B. Objektunterlagen der Immobilie (vom Verkäufer oder Makler anzufordern): 7. Aktueller, unbeglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate). 8. Amtliche Flurkarte / Liegenschaftskarte vom Katasteramt. 9. Bemaßte Grundrisse aller Etagen sowie ein Gebäudeschnitt. 10. Offizielle Wohnflächenberechnung nach WoFlV oder DIN 277 sowie Berechnung des umbauten Raums (Kubatur) bei Häusern. 11. Gültiger Energieausweis sowie Aufstellung durchgeführter Modernisierungen der letzten 15 Jahre. 12. Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (WEG) sowie der aktuelle Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage.

15.1 Bereitstellungszinsen beim Neubau und Sanierungskredit: Die unterschätzte Kostenfalle

Wer keine bezugsfertige Bestandsimmobilie kauft, sondern einen Neubau vom Bauträger erwirbt oder ein älteres Haus kernsaniert, ruft das vereinbarte Bankdarlehen nicht in einer einzigen Summe ab, sondern stufenweise nach Baufortschritt gemäß § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) (z. B. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % nach Rohbaufertigstellung usw.).

• Das Risiko der Bereitstellungszinsen: Ab dem Tag des Vertragsabschlusses hält die Bank das gesamte Darlehenskapital für Sie bereit. Nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit (bei Standardbanken oft nur 3 bis 6 Monate!) verlangt die Bank für jeden noch nicht abgerufenen Euro Darlehen sogenannte Bereitstellungszinsen von typischerweise 0,25 % pro Monat (= 3,00 % p.a.) – und zwar zusätzlich zu den regulären Darlehenszinsen auf den bereits ausgezahlten Teil!
• Rechenbeispiel bei Bauverzögerung: Verzögert sich der Neubau um 8 Monate und liegen noch 250.000 Euro unabgerufen bei der Bank, zahlen Sie bei 0,25 % Bereitstellungszins pro Monat stolze $250.000,\text{€} \times 0,25,% = \mathbf{625,00,\text{€}}$ jeden Monat an Strafzinsen (5.000 Euro in 8 Monaten!), ohne dass ein einziger Euro getilgt wird und während Sie gleichzeitig noch Ihre bisherige Warmmiete zahlen müssen!
• Die Verhandlungs-Checkliste für Neubau-Käufer: Achten Sie bei Neubau- und großen Sanierungsvorhaben zwingend darauf, eine Bank mit mindestens 12 bis 18 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit ohne Zinsaufschlag auszuwählen, und vereinbaren Sie im Darlehensvertrag ausdrücklich, dass Ihr eigenes Eigenkapital als Letztes oder flexibel nachrangig eingesetzt werden darf, damit Sie zuerst die teuren, bereitstellungszinspflichtigen Banktranchen abrufen können!